Mietkaution einbehalten: Was der Vermieter darf – und was nicht

1. Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter nach Rückgabe der Wohnung jedoch nur eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist – in der Regel drei bis sechs Monate. Nach Ablauf dieser Frist muss er abrechnen und den unstrittigen Rest auszahlen (BGH, Urteil v. 18.01.2006 – VIII ZR 71/05).

Wichtig: Der Vermieter darf nicht die gesamte Kaution allein wegen einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung zurückbehalten. Zulässig ist nur ein angemessener Sicherheitseinbehalt – üblicherweise in Höhe von etwa drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen.

2. Zulässige Gründe für einen Einbehalt

• Ausstehende Nebenkostenabrechnung

  Steht die jährliche Betriebskostenabrechnung noch aus, darf ein angemessener Teil einbehalten werden – nicht aber die volle Kaution (BGH VIII ZR 71/05).

• Nachweisbare Schäden an der Wohnung

  Bei über den normalen Gebrauch hinausgehenden Schäden (§ 538 BGB) muss der Vermieter den Schaden beziffern und Ihnen vor der Verrechnung Gelegenheit zur Nachbesserung geben (§ 281 BGB).

• Offene Mietforderungen

  Unbezahlte Miete aus dem laufenden Verhältnis kann mit der Kaution verrechnet werden.

3. Unzulässige Gründe: Schönheitsreparaturen & Renovierung

Viele Vermieter verlangen beim Auszug eine komplette Renovierung oder frisch gestrichene Wände. Unwirksame Schönheitsreparaturen-Klauseln im Mietvertrag führen dazu, dass überhaupt keine Renovierungspflicht besteht – ein Kautionseinbehalt ist dann rechtswidrig (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Auch normale Abnutzung – Laufspuren im Teppich, kleine Dübellöcher, leichte Gebrauchsspuren – ist vom Mietzins gedeckt (§ 538 BGB) und darf nicht von der Kaution abgezogen werden.

4. Der Wert eines Übergabeprotokolls

Haben Sie gemeinsam mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll unterschrieben, in dem keine Mängel festgehalten wurden, ist das ein starkes Indiz dafür, dass die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben wurde. Spätere Schadensbehauptungen muss der Vermieter dann selbst beweisen (BGH VIII ZR 109/15).

5. Verjährung: Achtung bei alten Ansprüchen

Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt grundsätzlich nach drei Jahren – gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 195, § 199 BGB). Umgekehrt verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung bereits nach sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

6. So fordern Sie Ihre Kaution zurück

1. Schriftlich werden: Setzen Sie dem Vermieter eine klare Frist (z. B. 14 Tage) zur Abrechnung und Auszahlung.
2. Nachweisbar versenden: Schicken Sie das Schreiben per Einschreiben und bewahren Sie den Beleg auf.
3. Eskalieren, falls nötig: Nach fruchtlosem Fristablauf drohen Verzugszinsen (§ 288 BGB) und ein gerichtliches Mahnverfahren.